退去時は、気持ちよく部屋を退去したいものです。しかし、引っ越しで部屋を退去する時に汚れや損傷があったりすると、貸主と借主どちらが費用を負担するべきかトラブルとなることがあります。そこで今回は、退去するときの掃除のポイントや敷金について、きちんと理解をしてトラブルを回避するための方法をご紹介します。

入居者は原状回復の義務を持つ

部屋を借りるときに必要になる費用が、敷金・礼金です。礼金は、貸主へのお礼金という意味合いがあり、契約時に支払った礼金は戻ってきません。敷金は、担保として預かるお金のため、なんのトラブルもなく原状回復した状態で返還すれば全額戻ってくるというのが民法の基本的な考え方です。

しかし、敷金の返還に関する法的な縛りがないため退去後に貸主がクロスやフローリングの張替えなどの費用として全額返還されないという事例も少なくありません。なぜ、こういったトラブルが起こるかというと、それは、借主は原状回復の義務が課されているからです。（改正民法　賃貸契約に関するルール）

そのため、退去時の敷金の返還トラブルについて、国土交通省は、｢原状回復の費用負担のあり方｣として、一般的な基準をまとめた｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣を公表しています。

原状回復とは

｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣では、借主は賃貸物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこととされています。

しかし、通常損耗や経年変化に関しては原状回復義務を負わないことも明記されています。これによって借りたときの状態に完全に戻すわけではなく、通常の暮らしで起こる壁や床の汚れ、キッチンの劣化など経年変化による損耗で借主側が原状回復を行う必要はないことになりました。

ですが、すべての事象が経年劣化による原状回復にあたるわけではありません。それではどういったケースが貸主負担にあたり、そのほか、どういったケースが借主負担なのかを確認してみましょう。

貸主負担にあたるケース

貸主の負担になるのは、経年劣化についての原状回復です。たとえば、家電製品裏の壁が黒ずんだり、長い間タンスなどを置いて畳がへこんでしまったりした場合、壁や床の日焼けなどは普通に生活していても起こってきます。こういった事例は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、貸主負担にあたると示されています。

借主負担にあたるケース

借主が負担すべきケースは過失や不注意などで生じてしまったキズや汚れについてです。 経年劣化ではあり得ない故意・過失による汚損・破損、掃除を怠って生じてしまったカビや汚れ、下地ボードの張替えが必要なほど深く開けてしまった穴などがこれにあたります。

また、タバコのヤニ汚れ、飼育ペットによる建具のキズ、臭いなども借主負担です。

ペット

ペットに起因した損傷は入居者負担となることが一般的です。また、ペットによっては、室内の建具をかじったり、引っかいたりして傷つけてしまうことやそのペットの排泄物などで部屋に臭いが残ってしまうことがあります。ペットを飼う場合はそのペットの特性に注意して飼育することが必要です。

貸主負担か借主負担かでもめやすいので注意！

経年劣化による原状回復は貸主負担にあたり、借主が負担するケースは過失や不注意などで生じてしまった経年劣化ではあり得ない故意・過失です。そのため、後々のトラブルを回避するためにも、内見のときは部屋の間取りや雰囲気などを確認するだけでなく、すでについているキズや汚れ、設備の不具合などをチェックしておき必要であれば写真や動画などを退去時まで保管しておく必要があります。

また、契約時は契約書の特記事項やハウスクリーニングについても、しっかり確認し敷金の返金や契約内容を理解しておきましょう。

退去時の掃除箇所と方法について

退去時の原状回復で借主負担となるのは、入居者の経年劣化ではあり得ない故意・過失による汚損・破損です。それ以外の、汚れや設備の不具合についての原状回復費用は借主が負担しなくてもいいのですから、そこまで心配する必要はありません。普通に生活して部屋を掃除しておけば、一般的には敷金は返金されます。

掃除のポイント

先に述べたように、普通に生活して部屋を掃除しておけば、一般的には敷金は返金されます。しかし、ひどい汚れが残っていると、ハウスクリーニングの費用が大きくなり、敷金の返金が少なくなる可能性が。

そのため、対象となる場所は自分できれいにしたほうがよいでしょう。それでは、退去時の掃除について、掃除箇所と各ポイントを確認していきます。

床、畳の掃除

床や畳は掃除機をかけてから拭き掃除をしましょう。床は固く絞った雑巾で拭くと細かいゴミや汚れが取れ、畳は、お湯を使うことできれいに仕上がります。

窓ガラスの掃除

水で濡らした新聞紙で拭くと、新聞紙のインクが手垢やタバコのヤニを落としてくれます。落ちにくい汚れの場合は、窓拭き専用のクレンザーなどを使いましょう。窓のガラス面だけでなくレールやサッシも案外汚れていいますので掃除しましょう。

壁、天井の掃除

壁と天井の掃除は、素材に注意して掃除をしていきます。一般的に使用されている壁紙用のクロスなら、掃除機でホコリを吸い取った後に、拭き掃除を行えば充分です。

ただし、使われている素材によっては変色や破損することがあります。そのため、家庭用の中性洗剤を薄めた水で目立たない箇所であらかじめ試してみて、問題がなければ雑巾を固く絞り、叩くように拭いていきましょう。

風呂場の掃除

浴室の石けんカスや水垢、カビなどの汚れは市販の洗剤で落とすことができます。カビが取れない場合はカビ取り剤を 15～ 30分程度吹きかけてみて、やわらかいスポンジなどを使ってこすり洗いをしましょう。サビがある場合は、漂白剤などを 40度くらいの湯で薄め、サビに付着させてからブラシで軽くこすり洗いします。

トイレの掃除

貯水タンクについた水垢は、専用の洗剤で洗い、壁や床はトイレ用のシートなどで拭くようにしましょう。

不当に高額請求された場合の相談先と対処法

納得がいかない請求にあってしまったら、次のような対応を取りましょう。

管理会社や大家さんと交渉

賃貸契約書や「原状回復のガイドライン」と照らし合わせながら交渉を進めていきます。

消費生活センターなどに相談する

管理会社や大家さんと交渉しても解決できない場合は、入居時の契約書類や問題の箇所の写真などを準備して相談してみましょう。

民事調停に申し込む

消費生活センターや国民生活センターに相談しても納得できない場合は、民事調停に申し込むことも可能です。費用はかかりますが、裁判官や専門職員が借主と貸主の仲裁に入ってくれるので問題が早く解決します。

退去時の敷金返金と原状回復について、敷金は契約時に貸主にあらかじめ預ける保険のようなお金です。退去時に原状回復で借主が負担するのは、経年劣化ではあり得ない故意・不注意などで生じてしまったキズや汚れ。敷金は原状回復のためのクリーニング代や修繕費以外で余剰が出た場合は借主に戻ってきます。もし、不当な請求で敷金が返金されないなどのトラブルがあった場合は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にして、トラブルを避けるようにするとともに、そういったトラブルを避けるためにも、原状回復義務と敷金返還について、契約書を確認しトラブルが予想されるすでについているキズや汚れ、設備の不具合などは、写真や動画などに残して退去時まで保管しておくことが大切です。